Mieszkanie w Opolu? Zobacz jak postępować z deweloperem

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Zakup mieszkania na wynajem w zależności od inwestora oraz konkretnego mieszkania może być korzystny zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Jednak jeśli inwestujemy w celu szybkiej odsprzedaży myślimy zazwyczaj o zakupie mieszkania na rynku wtórnym w celu przeprowadzenia mniejszego lub większego remontu i dalszej odsprzedaży z solidnym zyskiem. Istnieje jednak również możliwość inwestowania na krótki termin na rynku pierwotnym. Kupując moje dwa mieszkanka brałem również pod uwagę zakup trzeciego w celu przetestowania „handlu cesjami”. Co to takiego?

Cesja umowy z deweloperem

Podpisując umowę z deweloperem na wczesnym etapie budowy zawieramy nie tyle umowę kupna mieszkania, co umowę o wybudowanie mieszkania. Takim prawem można handlować o ile deweloper w umowie deweloperskiej nie zakazał cesji praw z umowy deweloperskiej bez zgody dewelopera. Wówczas po podpisaniu umowy z deweloperem posiadamy zbywalne prawo, które możemy zwyczajnie komuś odsprzedać.

Szanse inwestycyjne

Dla lepszego objaśnienia takiej inwestycji posłużę się przykładem. Znajdujemy ciekawą inwestycję w naszym mieście. Oczywiście inwestycja jest na etapie dziury w ziemi i deweloper jest skłonny zaproponować niższe ceny oraz lepszy harmonogram klientom którzy zdecydują się na zakup na tak wczesnym etapie.

Założenia do przykładu:

  • Mieszkanie w cenniku dewelopera kosztuje 150 tyś zł.
  • Ze względu na szybką decyzję otrzymujemy rabat w wysokości 15 tyś zł.
  • Kupujemy więc mieszkanie (a raczej obietnice jego wybudowania) za 135 tyś, a dodatkowo deweloper zgadza się byśmy zapłacili w systemie 10/90 a więc wpłacamy zaraz po podpisaniu 10% ceny (13,500 zł) a resztę zobowiązujemy się zapłacić po zakończeniu budowy.

Cierpliwie czekamy, a budowa zgodnie z planem rusza z miejsca. Po 6 miesiącach najlepsze mieszkania zostają wyprzedane w inwestycji. Po 9 miesiącach wystawiamy na sprzedaż nasze  mieszkanie, a raczej cesję umowy. Budowa planowo ma być zakończona za 6 miesięcy, a więc mamy trochę czasu na znalezienie kupca.

Nowe mieszkanie
Równo po 12 miesiącach od podpisania umowy znajdujemy kupca, który chciał wcześniej kupić mieszkanie w tej inwestycji ale obawiał się zakupu na wczesnym etapie. Miało być to pierwsze mieszkanie dla niego i jego żony, a więc nie chciał ryzykować i wolał poczekać, aż budynek będzie stał. Niestety przegapił moment, w którym interesujące go mieszkania zostały wyprzedane. Warto zajrzeć tutaj aby zobaczyć jakie mieszkania są jeszcze wolne. Nabywca zgodził się przejąć naszą umowę i zapłacić nam dokładnie tyle ile kosztowały mieszkania według cennika dewelopera na początku inwestycji. Nabywca i tak jest zadowolony bo ostatnie mieszkania były sprzedawane przez dewelopera już za wyższe stawki. Otrzymujemy od nabywcy 28,500 zł i dodatkowo zgadza się pokryć koszty notarialne cesji. Jaki jest efekt naszej inwestycji:

  • Zainwestowaliśmy 13,500 zł + 1000 zł na notariusza.
  • Otrzymaliśmy 28,500 zł.
  • Nasz zysk na czysto to 14, 000 zł.
  • W 12 miesięcy osiągnęliśmy stopę zwrotu na poziomie 96,5%!

W praktyce jest dużo trudniej

Jeśli pomyśleliście po przeczytaniu powyższego przykładu, że to super inwestycja, ale nieco bajkowa to…. macie trochę racji. Przede wszystkim zarabianie w ten sposób jest możliwe i są osoby które tak robią. Uzyskanie parametrów podanych w przykładzie jest możliwe, ale baaardzo trudne. Dużo łatwiej choć wcale nie tak łatwo będzie nam osiągnąć zwrot w wysokości 20-30% w skali roku. Myśląc o zarabianiu w ten sposób musimy przede wszystkim:

  • Znać rynek nieruchomości w swoim mieście.
  • Znaleźć inwestycję która na starcie ma nieco problemów które mogły odstraszyć wielu kupujących przez co woleli poczekać, aż budynek będzie gotowy.
  • Mieć plan B – a co jeśli nie znajdziesz nie tylko kupca za satysfakcjonującą cenę, ale w ogóle nie znajdziesz kupca do momentu kiedy będziesz musiał wpłacić resztę ceny?
  • Podstawa to wybór odpowiedniej inwestycji w bardzo dobrej lokalizacji.

Historie sukcesu

W czasach boomu na rynku nieruchomości w Polsce czyli w okolicach 2004-2006 roku kiedy to ceny nieruchomości rosły w oszałamiającym tempie, osoby, które zdecydowały się na inwestowanie w ten sposób zarabiały krocie. Słyszałem o przypadkach osób, które kupowały na etapie dziury w ziemi 10 mieszkań wpłacając po 10% na każde tylko po to, aby po roku sprzedać je za 20-30% więcej. Przy czym rentowność kapitału włożonego w taką inwestycję szła w setki procent. Obecnie jest to dużo trudniejsze, a osoby które jeszcze kilka lat temu zarabiały porządne pieniądze zrezygnowały w dużej mierze z tej formy inwestowania. Dlaczego? Bo kiedyś wystarczyło kupić pierwsze lepsze mieszkanie by w ten sposób zarobić dziesiątki procent w skali roku. Obecnie trzeba wykazać się ogromną wiedzą i nerwami ze stali (bo co jak się nie uda? czy mamy plan B?) aby zarobić kilkadziesiąt procent w skali roku.

Kategoria: Nieruchomości Tags: , , ,

Sprawdź:

Najtańsze i najdroższe nieruchomości – gdzie ich szukać? Najtańsze i najdroższe nieruchomości – gdzie ich szukać?
Jak szukać nieruchomości? Przegląd opcji Jak szukać nieruchomości? Przegląd opcji
Jak należy kupować mieszkanie? Jak należy kupować mieszkanie?
Najciekawsze mieszkania na Opolszczyźnie Najciekawsze mieszkania na Opolszczyźnie
© 2017 Opolski Biznes.
Opolski biznes w jednym miejscu.